Shanghai, con la sua vibrante economia, è una calamita per locali ed expat in cerca di opportunità e avventure, ma, in questa città che non dorme mai, trovare casa a Shanghai e nelle grandi città in Cina è diventata una vera e propria missione SOS.
L’acquisto della casa è ormai un’opzione fuori dalla portata di molti, soprattutto per coloro che sono nuovi alla città; proprio in questo contesto, negli ultimi anni si è affermato progressivamente il mercato delle case in affitto.
Il mercato immobiliare di Shanghai è estremamente dinamico e in continua evoluzione, con un’offerta variegata che spazia da appartamenti lussuosi in grattacieli da più di trenta piani, a tradizionali lane di shikumen nei 老区 laoqu, i vecchi quartieri residenziali nel cuore della città.
Le dinamiche di mercato degli affitti a Shanghai sono complesse e completamente diverse da quelle italiane, per questo spesso risultano ignote agli expat italiani che vi si trasferiscono.
Con questo articolo, quindi, vogliamo tendere la mano proprio a loro, ai prossimi expat italiani a Shanghai, per risparmiare loro un po’ di fatica, tempo e denaro.
La maggior parte degli appartamenti in affitto a Shanghai sono proprietà di un 房东 fangdong, il quale affitta l’immobile a un 二房东 er fandong (secondo proprietario), che a sua volta riaffitta a un inquilino.
Questa dinamica è simile al sub-affitto, ma è contrattualizzato e differisce da quest’ultimo in quanto fangdong e er fangdong hanno responsabilità legali e pratiche molto diverse: l’inquilino di un immobile a Shanghai, infatti, non interagisce mai con fangdong, ma bensì solo ed esclusivamente con er fangdong, che è colui il quale si è preso totalmente carico della ristrutturazione e che si presenta come punto di riferimento per qualsiasi problema riscontrato durante la permanenza nell’immobile.
Come potrete immaginare, la presenza di due proprietari su carta e due giri di affitti causa un rincaro, spesso notevole, sull’affitto pagato dall’inquilino, ma come da pratica comune in Cina, la contrattazione è possibile, anzi obbligatoria.
Capita spesso, infatti, soprattutto quando il potenziale inquilino è europeo o americano, che i prezzi degli affitti indicati da er fangdong siano più alti rispetto alla media del mercato: questo succede da un lato perché alcuni, purtroppo in mala fede, tentano la sorte cercando un margine più aggressivo a scapito di persone estranee alla pratica della contrattazione cinese, dall’altro perché, essendo appunto una dinamica estremamente comune, il margine di negoziazione è sempre garantito, anche se in modo sottinteso.
Il mercato degli affitti a Shanghai è talmente dinamico che annucci di appartamenti disponibili vengono pubblicati sui siti web e su Wechat ogni mezz’ora, ma, così come vengono proposti, vengono anche bloccati con grande velocità.
Diversamente dal trasferimento verso altri paesi europei, la ricerca dell’appartamento a Shanghai, però, non può essere pianificata con largo anticipo: la soluzione migliore, seppur un po’ agitata e spesso difficile da digerire per un expat italiano, è iniziare la ricerca dell’appartamento solamente una settimana prima della partenza per la Cina, o addirittura durante la prima settimana di soggiorno.
Altrettanto fondamentale da sapere per chiunque cerchi un appartamento in affitto a Shanghai è l’estrema importanza della visita di persona all’appartamento.
Sebbene siti web e account Wechat forniscano sempre molte fotografie dell’immobile, è necessario recarsi sul posto per vedere l’appartamento con i propri occhi: capita spesso, infatti, che le fotografie messe a disposizione siano state scattate da fotografi professionisti e siano state manipolate con giochi di luce e filtri per farle apparire ciò che non sono.
Un esempio: le fotografie di questo appartamento nel cuore del distretto di Jing’an sembrano lecite e ritraggono il primo piano di un appartamento ristrutturato. Di lecito, però, c’è solamente l’apparenza: visitando l’appartamento si scopre infatti, che il soffitto è poco più alto di 1.80 m e che le finestre danno sul lato interno del laoqu e, quindi, la luce entra di rado.
E’ anche importante vedere la zona in cui si trova l’appartamento, perché vivere al trentesimo piano di un grattacielo in un’area di recente costruzione non è proprio come vivere al primo o quinto piano senza ascensore in un laoqu – con questo non s’intendono solamente le differenze in strutture abitative, ma anche l’esposizione a rumori, odori, problemi di areazione, riscaldamento e acqua-.
Le zone residenziali più nuove sono costituite da diversi palazzi di oltre trenta piani, ai piedi dei quali non può mai mancare un’area verde, dei parchi e degli spazi dedicati all’attività fisica.
Nelle aree più vecchie della città, lo spazio è abbastanza ridotto, le case sono basse e molto ravvicinate. L’area verde non è presente ed è comune utilizzare la parte antistante la propria residenza come ripostiglio, ma anche come un posto dove cucinare, lavare vestiti e giocare a Mahjong.
Un’ultima cosa da sapere è che le agenzie immobiliari non operano sul mercato allo stesso modo di quelle italiane: er fangdong, infatti, posta fotografie e informazioni relative all’appartamento da affittare su diversi sitiweb e su Wechat, indicando codici d’ingresso, recapiti telefonici e disponibilità alle visite, in modo tale che siano accessibili a tutte le agenzie di Shanghai.
Questo comporta una non-esclusività dell’immobile per le agenzie cinesi, che si traduce, per il potenziale affittuario, nella possibilità di ricevere la stessa proposta e di visitare lo stesso appartamento più volte con agenti diversi. E’ fondamentale quindi chiedere sempre fotografie e indirizzi precisi agli agenti, così da evitare perdite di tempo.
Trovare un appartamento a Shanghai senza il supporto di un agente è molto difficile. Esistono gruppi Facebook di expat a Shanghai, ma l’offerta è molto limitata e solitamente un agente è comunque coinvolto. Esistono anche dei siti cinesi dove il prezzo dell’affitto è solitamente più basso e l’offerta è abbastanza vasta, ma questa è quasi sempre targettizzata per un pubblico prettamente cinese, quindi con degli standard abitativi generalmente diversi, che non sempre rispecchiano quelli italiani.
Una piattaforma utile alla ricerca dell’appartamento è SmartShanghai, un sito creato da expat per expat: tra le diverse sezioni, ce n’è una appositamente dedicata all’housing, dove gli agenti immobiliari postano incessantemente le nuove disponibilità.
Tirando le somme, cercare casa a Shanghai è sicuramente complesso, ma non è impossibile, soprattutto seguendo i nostri consigli!
Per ulteriori informazioni e per un supporto pratico nella ricerca dell’appartamento a Shanghai, contattaci!
